ポートフォリオ構築方針
投資戦略
本投資法人は、築年数、規模及び設備等の物件のスペック、物件の所在する地域の属性、周辺の競合物件の有無及びその状況、並びにテナントの属性及び信用力等を総合的に勘案した上で、取得の時点において競争力があると判断されるか、運用期間中において、本投資法人による資本的支出やスポンサーのサポート等を活用したバリューアップにより将来的に競争力を向上させることができると判断される物件に、投資を行います。
エリア別投資比率
本投資法人は、投資主価値の安定及び向上の観点から、本投資法人のポートフォリオ全体に占める各エリア別投資比率(取得価格ベース)については、以下の比率を目途とします。
- 成長戦略に基づき投資基準に合致する物件を取得する場合には、一時的に上記割合を超過し又は下回ることがあります。
用途別投資比率
本投資法人は、総合型J-REITとして、オフィス及び住宅を中心に投資を行いつつ、ホテル及び商業施設その他の物件にも限定的に投資を行います。本投資法人のポートフォリオ全体に占める各用途別投資比率(取得価格ベース)については、以下の比率を目途とします。
- 成長戦略に基づき投資基準に合致する物件を取得する場合には、一時的に上記割合を超過し又は下回ることがあります。
資産規模に応じた成長戦略
本投資法人は、資産規模(保有資産の取得価格の合計)の拡大に応じて、投資主利益の最大化を図るためのより積極的な運用戦略の展開を目指します。
- 上記の資産規模に応じた成長戦略は、2018年7月27日現在における目途及び方針であり、市場環境その他の要因により、当該資産規模に達する前に成長戦略の変更を実施する場合や、当該資産規模に達した場合であっても成長戦略の変更を実施しないなど、その時点における状況に応じて見直すことができるものとします。
アセットタイプ別ポートフォリオ構築方針
本投資法人は、スポンサー各社の持つ強みを最大限に活用することによる物件開発、物件再生及び外部不動産マーケットでの機動的な物件取得により、オフィス、住宅、ホテル及び商業施設その他の物件で構成される、多様性があり安定的な総合型ポートフォリオの構築を目指します。また、アセットタイプごとに以下のような物件に投資します。
オフィス
本投資法人は、原則として、物件数及びテナント数のボリュームゾーンであり、かつ、十分な施設スペックを有する物件の新規供給が限定的で、相対的に安定した賃貸需要が見込まれる、小・中規模物件に投資を行います。
■小・中規模オフィス
- 小規模(延床面積2,000㎡未満)、中規模(延床面積2,000㎡以上20,000㎡未満)のオフィス
- 最寄駅から概ね徒歩10分圏内のオフィスとする
住宅
本投資法人は、景気に左右されず比較的安定した賃貸需要及び賃料水準を見込むことのできるシングル・コンパクト・ファミリータイプの住宅の全てに投資を行います。
■シングル・コンパクト・ファミリータイプ
タイプ | 主たるテナント層及び1戸当たりの専有面積 |
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シングル | 単身世帯 20㎡以上40㎡未満 |
コンパクト | 2人程度の世帯 40㎡以上 |
ファミリー | 3人以上の家族世帯 50㎡以上 |
- 原則として、最寄駅又は最寄りの主要なバス停から概ね徒歩10分圏内の住宅とする
- ラグジュアリータイプの住宅を除く
ホテル
本投資法人は、原則として、景気に左右されずに安定的な収益を見込むことができる宿泊特化型ホテルに投資を行います。
■宿泊特化型ホテル
- 料飲又は宴会施設等の付帯施設を限定又は最小限にした、宿泊機能を主体としたホテル
- ターミナルや繁華性のあるエリアに近接する空港、新幹線等の鉄道主要路線、高速道路等の主要インフラとのアクセスのよいエリアに所在するホテルとする
- 原則として、客室数30室以上300室未満の中規模ホテルとする
商業
本投資法人は、主に地域の生活に密着した安定的なニーズに対応する底堅いテナント需要を見込むことができる地域密着型商業施設及びインバウンド需要の増加を取り込むことのできる都市型商業施設に投資を行います。
■地域密着型商業施設・都市型商業施設
- 最適な交通手段(電車、バス、自動車等)からのアクセスが容易な商業施設とする
地域密着型商業施設 | 投資対象 | |
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コミュニティ型ショッピングセンター(CSC) (商圏5km超10km以内、 店舗面積10,000〜30,000㎡程度) |
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ネイバーフッド型ショッピングセンター(NSC) (商圏5km以内、店舗面積3,000〜10,000㎡程度) |
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都市型商業施設 |
地域密着型商業施設
商圏を1~10km程度とし、消費者が日常的に使用することの多いテナントを中心に構成される商業施設
都市型商業施設
主要駅に隣接するエリア又は繁華性の高いエリアに所在し、高い視認性又は顧客誘引力を有する商業施設